陕西分社正文
8年为业主收回共有收益415万元 这个小区有妙招
2019年11月04日 10:16
来源:

  秋意渐浓,西安心晴雅苑小区,一场由业主们参与的“除草活动”正在火热进行。

  对业主们来说,这既是亲近自然的好机会,也可以锻炼身体、拉近邻里关系,当然,每位参与者,还能领到奖品:板栗、玉米、核桃、芹菜,也有时令水果。

  奖品由小区业委会购买,所有的开支,都来自业主们的共有收益——从2011年至今,业委会累计为小区业主收回共有收益415万元。

  这些钱,怎么用?业委会主任周洪斌说,用在小区改造升级上,让每位业主受益。

  业委会招标 公开选物业

  今年8月18日,心晴雅苑小区第三届业委会成立,57岁的周洪斌再次当选业委会主任。

  这是一个投入使用了16年的小区,商住一体,4栋楼,共236户业主。在很长一段时间里,随着入住人口的增加、周边商圈发展,小区的基础建设和内部设施,暴露出不少问题,加之物业管理粗放,“物业和业主之间的‘权利失衡’,很多业主无法维护自己的合法权益。”

  2011年4月,周洪斌和几位热心业主开始筹建业委会。彼时的西安,拥有业委会的小区仅有100多个,很多业委会的工作仍在摸索阶段,可借鉴的经验并不多,且面临诸多困境,“一方面,开发商不配合、物业不积极,另一方面,业主不热情、依法维权能力不高。”

  在筹建业委会的4个多月时间里,周洪斌带领业主们以《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)和《物业管理条例》等法律法规为基础开始自学,同时跑去别的管理成熟的小区“取经”,并在网上联系国内社区管理方面的专家,希望能探索出一套既符合实际情况、又可以灵活变通的小区自治模式。

  周洪斌将这个过程,形象地称为“摸着石头过河”,“让业主们参与进来,共同管理小区大小事务,合理合法维护公共利益。”

  筹建的过程,也是普法的过程,业主们的积极性和参与热情倍增。第一届业委会中,业主代表的参与率达到88%,大家向物业公司发出“通牒”,“将小区迫切需要解决的若干问题,列出清单,给了半年整改期,如果业主们不满意,将更换物业。”

  整改的情况,并不乐观。在咨询了政府部门和相关专家后,业委会决定通过组织物业服务竞标会的形式,公开选聘物业公司。

  “通过媒体发布招标公告,对每一家竞选的物业公司,都进行了资质审查。”业委会副主任欧阳旭见证了2012年的这次竞标会。“政府部门现场指导,现场一共来了8家物业公司。”昨天,欧阳旭告诉记者,竞标分为三部分,一是物业公司自述,二是业主提问,三是物业公司答辩,“答辩结束后,业主代表现场投票,整个过程,紧张激烈。”

  与业委会同时成立的,还有业主代表们组成的监委会。

  监委会委员主要以居住在小区的高校教授、离退休干部为主,保证业委会每项决议的公开、公平、公正。

  设立共有账户 统一管理公示

  “监委会更像是一个‘智囊团’,可以更广泛地吸收业主们的建议,配合业委会开展工作。”周洪斌说,在业委会、监委会的共同商议下,小区4栋楼,每栋楼还分别选举了楼长、单元长、层长,实行轮值制度,同时发动志愿者,积极参与小区各项建设活动。

  为了普及业主共有、共享、共管的常识,第一届业委会将小区共有部位取得的经营性收入(即共有收益)设立了专门的共有账户,专项用于小区共有区域、共有设施设备的维修和养护,统一管理、统一公示。

  “对很多小区而言,经营性收入归谁所有,一直就是笔糊涂账。”小区监委会委员胡仕行坦言,经营性收入一般包括停车位出租、配套商业用房出租、外墙立面广告收入、电梯广告收入等等,《物权法》中对此有明确规定,应该归全体业主共同享有,但实际的情况是,“小区从2003年建成入住以来,原来的共有收益使用情况,一直没有公布过,业主们完全不知情。”

  设立共有账户后,业委会对未占用车位的业主,每户发放了100元,还为全体业主更换了电表和售电系统、支付了电梯五方通话系统费用,此举一下子激发了业主们对于共有物权的关注,引起了不小震动,“连一些此前并不热情的业主们,也开始留意起了小区的大小事务。”

  为了保证专业化管理,业委会还配备了一名财务人员和一名专职秘书,“两名专职人员并不是小区的业主,都是面向社会公开招聘的。”胡仕行说,业委会、监委会的成员没有工资,只有在参与小区活动时,领取一点象征性补助,“但这两名专职人员是有工资的,每周上6天班。”

  2014年8月23日,业委会换届选举,周洪斌成功连任第二届业委会主任,此时,业委会已经为小区收回共有收益29万元。

  西安首家酬金制物业管理

  除了争取共有物权的回归之外,2017年7月1日,业委会在西安首家实行了由业主主导的酬金制物业管理,一改过去的“包干制”模式。

  所谓“酬金制”,概括来说就是,物业公司每年提前申报下一年的物业费使用方案,实际支出按照每月决算表,由业委会进行审核,并在定期在小区内公示。对物业公司,业委会按照物业费实际收费额的百分比给予酬金,其余费用全部用于小区公共管理服务。

  “年度预算、月预算、决算,全部都是公开的,让大家清清楚楚缴费、明明白白消费。”周洪斌说,在包干制模式下,物业公司省下的钱就是利润,但在酬金制模式下,物业费怎么花,要由业委会来决定,物业公司拿酬金,也是明明白白。

  周洪斌是一位退休的部队干部,多年从事科研管理工作,在周洪斌看来,“酬金制”带来的根本变化是,将业委会的自发治理与物业公司的协作治理结合起来,互助合作,实现了“1+1>2”的效果,“对业主来说,这是一个启蒙过程,对其他小区来说,这是一个实践样本。”

  老旧小区的改造升级、弥补公共服务缺失,也是业委会工作的主要内容。在5年时间里,业委会收回了小区人防地下车库管理权和使用权,近50个车位的回归,使得小区停车难的问题基本缓解;拆除设在院内的餐厅、旧自行车棚、地下车库改建的仓库970.27平方米,为小区腾出地面和地下34个停车位,极大缓解了小区停车难的矛盾;利用拆除的违建面积,建起了150平方米的封闭式电动自行车棚,此外,还为全体业主赢回共有收益300多万元。

  一个老小区 236户民生账

  记者昨天在小区采访时,看到了公开张贴的共有收益收支清单:

  维修小区4栋楼的屋顶防水、翻修物业楼,更新了监控系统、新增了电梯和自行车棚及地下车库的监控系统、新建了2个电动自行车棚、更新了小区消防系统、新建了垃圾台、更新了电梯缆绳、更新了水泵房、更新了配电室和发电机房、更换了小区两个大门、制作了2个值班岗亭、更新了小区绿化草皮等近百项。

  这种方法好不好?小区物业公司负责人马辰辰说,2018年小区的物业收费率达到了100%,这在全国范围内,都属罕见,“业委会是沟通物业和业主的桥梁,厘清了双方的权责,更容易达成共识。”

  马辰辰笑称,业委会是大当家,物业公司是大管家,互相配合,才能合作共赢。

  记者采访时,遇到了5位慕名前来的业委会主任,组团来小区取经,周洪斌谈了自己的经验。

  “一个老小区,236户民生账,这个岗位,但凡有一点私心都不行。”她说,小区共有收益来源于每户业主,一分一厘都关系着民生冷暖,小区治理是篇大文章,是城市精细化治理的重要方面,离不开广大业主的共谋、共建、共管、共评、共享,业委会成员既要懂法,还得用法,要让业主的资产保值增值。记者 宋雨

【编辑:党田野】